Get Adobe Flash player

כיום שכיח שיש בבניינים חללים הנוצרים בעת הבניה, ומתעוררת השאלה למי יש את הזכות להשתמש בחללים אלו, ולכאורה הדבר פשוט ששטח החללים שייך לכל דיירי הבנין, שהרי המגרש של הבנין הוא שייך לכל הדיירים, וכל שטח שאינו בתוך אחד הדירות, שייך לכל הדיירים, [וכן הוא גם לפי תקנון 'בית משותף', שמלבד שטח הדירות, הכל שייך לכל הדיירים], ולכן באופן שיש אפשרות ליצור גישה חיצונית לחללים, [היינו בלי כניסה לאחד הדירות], הרי בודאי שהרשות להשתמש בשטח היא לכל דיירי הבנין, ואין כל יתרון לשכנים הגרים סמוך לחללים.


באופן שרק לשכן יש גישה
אלא שיש לעיין במי שיש לו חלל סמוך לדירתו, באופן שרק לו יש את הגישה לחלל, האם יש לו רשות להשתמש בחלל, מכיון שזכותו להשתמש בשטח כאחד השותפים, ומי שרוצה יבא גם הוא וישתמש, ואין מוטל עליו למצוא דרך לשכנים החפצים להכנס, ובפת"ח (שותפים פ"ד הערה ט) כתב שדייר בקומה התחתונה שרוצה להרחיב את ביתו בשטח הסמוך לביתו, יכולים השכנים לעכב עליו, אפילו באופן שאין לאף אחד מהשכנים גישה לשטח, כיון שסוף סוף זה שטח משותף, ואין אחד יכול לכוף לשותפו לוותר משטח השותפות.
ויש להביא ראיה שמותר להשתמש בשטח זה, מהדין המבואר ברמ"א (סי קעא ס"ח) ששותפים שלא חלקו, והשתמש בו אחד מן השותפין כמה שנים, לא יוכל אחר כך האחר לומר אשתמש ג"כ זמן שנשתמשת, דכל זמן שלא חלקו, כל אחד בשלו הוא משתמש. ומקור הדין הוא מהרשב"א (שו"ת ח"ב סי' קמא) וז"ל 'נראין לי דברים ברורים שאינו חייב להעלות לו שכר, דכל שלא חלקו, בשלו הוא משתמש. ואפילו בחצר שיש בה דין חלוקה נמי. וכל שכן בחצר שאין בה דין חלוקה. דלא דמי לדר בחצר חבירו שלא מדעתו, וה"ה דאינו יכול לומר לו כדרך שנשתמש בו שתי שנים, אשתמש בו אני לבד כנגדן, דכל שלא חלקו בשלו הוא משתמש, ואלו רצה חבירו היה משתמש בו'. והרי שזכותו של כל אחד מהשותפים להשתמש בשטח השותפות, והגם ששם איירי באופן שהשותף השני לא מנע ממנו להשתמש, מה שאין כן בנד"ד שהשכנים באים לעכב עליו, לכאורה נראה שהשכנים יכולים לעכב רק מטעם שגם הם רוצים להשתמש, אבל כיון שאין לשכנים גישה לחלל, שוב שייך כאן סברת הרשב"א 'דכל שלא חלקו בשלו הוא משתמש, ואלו רצה חבירו היה משתמש בו' ואין מוטל עליו לסדר לשכנים דרך גישה לחלל.
עוד יש להביא ראיה ממה שכתב השולחן ערוך (סי' קעא ס"ו) 'לפיכך שני אחים, אחד עני ואחד עשיר, שהניח להם אביהם מרחץ או בית הבד וכו', עשאן האב לעצמו, אין יכול לכוף אחיו לשכור אותם, אלא משתמשים בהם כדרך שנשתמש אביהם, והרי עשיר אומר לעני: קח לך זיתים ובא ועשאם בבית הבד, קנה לך עבדים ויבואו וירחצו במרחץ". וכתב הסמ"ע (ס"ק יג) דוקא בעני דאינו ראוי לו כלל אומר לו הכי העשיר, אבל אם שניהם עשירים ואין נוח להן להשתמש יחד, ואין אחד מהם רוצה לומר גוד או איגוד, הרי הן משתמשין בו לזמנים מחולקין או משכירים אותו לאחרים.
והרי שבעשיר ועני, כיון שאין לעני שימוש במקום יכול העשיר להשתמש כל הזמן, ורק כששניהם עשירים עושים חלוקת זמנים, ואף בנד"ד כיון שרק השכן הצמוד יכול להשתמש בחלל, הרי שהוא יכול להשתמש כל הזמן בשטח החלל, אמנם עיין שם בנתיה"מ (סק"י) שחולק על הסמ"ע, וסובר שגם בשניהם עשירים אינם יכולים לתבוע חלוקת זמנים, כיון שאפשר להשתמש ביחד, ולדבריו אין ראיה לנד"ד.
ואפשר שיש לחלק בין שני הראיות הנ"ל לנד"ד, ששם איירי בשימוש לזמן [היינו בנדון של הרשב"א כל עוד שהשותף השני אינו מעכב, ובנדון של הסמ"ע כל עוד שהעני לא מכר את חלקו] אבל בנד"ד שהשכן בא לספח את השטח לביתו, אפשר שיכולים השכנים לעכב.
חלוקה וגוד או איגוד בחללים
ויש לעיין אם השכנים יכולים לתבוע על החלל דין חלוקה, ובשטח שאין בו כדי חלוקה לתבוע גוד או אגוד [היינו או שתקנה את חלקי או שאקנה את חלקך] כמבואר בשו"ע סימן קעא ס"א וס"ו, ואפשר שלא שייך חלוקה או גוד או אגוד, רק באופן ששניהם משתמשים, ושימושו של אחד מפריע לשני.
גם אם נאמר שיכולים השכנים לתבוע חלוקה או גוד או אגוד, עדיין לדעת הרמ"א (סי' שסג ס"ו) יכול השכן הצמוד לחלל להשתמש, כיון שזה נהנה וזה אינו חסר, ובמקום שאין יכול להשכיר גם לכתחילה כופין אותו לדעת הרמ"א שם. ועיין בפת"ש שם (סק"ג) שהנו"ב והבית אפרים חולקים על הרמ"א.
השכרת שטת החלל
ויש לעיין האם רשאי השכן שמשתמש בחלל להשכירו לאחרים, ולכאורה כיון שהבעלות על השטח היא לכל השכנים, אם כן דמי השכירות שייכים לכל השכנים, אמנם בדברי הרא"ש (ב"ק פ"ב ה"ו) מבואר שהבונה בית על קרקע של חבירו, ומשכיר את הבית, מקבל בעל הקרקע דמי שכירות, רק כמה שמשלמים על שכירות הקרקע לצורך בניה, וא"כ גם בנד"ד יקבלו השכנים רק חלק מהשכירות.
ועוד יל"ע שהרי לולי שהשכן נותן מעבר לחלל, הרי אף אחד לא היה שוכר את המקום, וא"כ יש מקום לומר שחלק השכנים לא שוה כלום, אלא שלא ייתכן לומר שהשכן יקבל את כל דמי השכירות, שהרי גם המעבר אינו שוה כלום בלי השטח של השכנים, וצ"ע איך מחלקים את דמי השכירות.
איסור קונם
ומיהו באופן שהשותף יאסור את ההנאה מחלקו בקונם, אם יש בחלל שיעור חלוקה אסור ליהנות, ואם אין בו שיעור חלוקה מותר ליהנות, וכמבואר בשולחן ערוך (יו"ד סי' רכו ס"א).